Pas de répit pour l’immobilier américain. Après plusieurs années de croissance débridée, les prix des logements ne cessent de reculer aux Etats-Unis depuis un an et demi, selon le très suivi indice S&P/Case-Shiller. En mai, les prix ont ainsi accusé une baisse record de près de 16 % en glissement annuel.
Le moral des professionnels du secteur n’est pas au beau fixe. Le sentiment des professionnels de la construction immobilière sur la conjoncture du secteur est resté à son plus bas historique en août, selon les conclusions de l’enquête mensuelle de la fédération NAHB (National Association of Home Builders). L’indice NAHB/Wells Fargo ressort à 16 comme en juillet. Pour rappel, un chiffre en dessous de 50 signifie que la proportion des promoteurs et constructeurs interrogés jugeant la conjoncture mauvaise est supérieure à celle la considérant comme favorable.
Le secrétaire au Trésor Henry Paulson répète régulièrement que l’immobilier est aujourd’hui le plus gros danger pour l’économie américaine. Fin juillet, il avertissait que les saisies risquaient de rester « considérablement élevées cette année et l’an prochain » et que les prix allaient « continuer à baisser au niveau national ». « Il est probable que les prix de l’immobilier vont commencer à se stabiliser ou à toucher le fond dans la première moitié de 2009 », a affirmé la semaine dernière l’ex-président de la Réserve fédérale (Fed) Alan Greenspan. Mais « les prix pourraient continuer à descendre pendant toute l’année 2009 et au-delà », a-t-il mis en garde.
Plusieurs facteurs entrent en jeu. D’abord, les prix dans leur ensemble sont encore loin de leurs niveaux d’avant la bulle, soulignent les analystes du Groupe financier Banque TD. On est aujourd’hui à peu près aux niveaux de la mi-2004 et, depuis 2002, l’indice Case/Shiller révèle encore une hausse nominale de 34 % du prix des logements. La correction n’est pas terminée.
Ensuite, le volume des stocks est si élevé (11 mois environ dans l’ancien, 10 pour le neuf) qu’il faudra que les vendeurs abaissent encore leurs prétentions pour permettre un retour à la normale, généralement estimé autour de 5 mois de stocks par les analystes.
Dans ce contexte « la part croissante des logements saisis dans le total des ventes n’augure rien de bon pour les prix de l’immobilier », note Ethan Harris de Lehman Brothers. En effet, les propriétaires de logements saisis sont souvent des banques, qui détiennent aujourd’hui un sixième des biens sur le marché, selon le cabinet RealtyTrac. Or les banques n’hésitent pas à sacrifier ces biens qui plombent leur portefeuille.
Autre facteur pesant sur les prix : il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt de sa banque et pas seulement pour les ménages « à risque ». Au deuxième trimestre, 75 % des banques américaines ont durci les conditions pour les prêts hypothécaires classiques, révèle un récent rapport de la Fed.
Enfin, les conditions économiques très dégradées - hausse du chômage, baisse du pouvoir d'achat, turbulences financières – n’incitent pas à l’optimisme. « La lumière au bout du tunnel est faible et encore lointaine. De plus, il y a clairement des risques de détérioration, le principal étant que les marchés financiers s’écroulent de nouveau », estime Celia Chen de Moody’s economy.com. « L’année 2009 sera bien entamée lorsque le marché aura épongé tous les excès du boom immobilier », ajoute-t-elle.
