Quand l’immobilier va, tout va. Or, ces temps-ci, le secteur n’est pas des plus sereins. Il n’empêche, Les Nouveaux Constructeurs ont réalisé en 2007 une performance plus qu’honorable.
Jeudi, la direction de LNC réunissait à Paris la presse et les analystes. L’occasion pour nous d’en savoir plus sur ce groupe qui est loin d’être un « petit nouveau » dans le secteur immobilier. L’occasion également de poser quelques questions à son dirigeant, Olivier Mitterrand. Interview que vous pouvez découvrir en format audio dans cette même page.
36 ans déjà que la société les Nouveaux Constructeurs exerce son activité de promoteur immobilier. Et ce n’est pas la conjoncture moins favorable actuellement qui va déboulonner cet acteur européen.
Depuis sa création, LNC a construit près de 50 000 logements et un demi million de mètres carrés de bureaux, en France, son marché historique, mais aussi en Allemagne et en Espagne.
En 2006, LNC enregistrait un chiffre d’affaires de 457,9 millions d’euros, dont 48 % réalisés à l’international.
Pour 2007, le groupe annonce un chiffre d’affaires de 535,6 millions d’euros, en progression de 17 %. Une hausse tout à fait conforme aux prévisions de croissance communiquées lors de l’introduction en Bourse de LNC, assure Olivier Mitterrand, président du Directoire des Nouveaux Constructeurs.
LNC fait même ressortir une hausse de 20 % de son résultat opérationnel courant, à 62,6 millions d’euros. A noter que le mode de traitement de ces chiffres a changé en 2007 et que la France ne supporte plus désormais l’intégralité des frais de sièges du groupe.
La marge brute s’établit à 155,2 millions d’euros (+ 10 %), soit 29 % du chiffre d’affaires 2007.
Le résultat net part du groupe s’inscrit à 26,6 millions, relativement stable, impacté par des frais financiers.
Pour comprendre ces chiffres, il est utile de faire un point par pays de l’activité de LNC.
Renforcement de LNC dans son marché historique français
En France tout d’abord, LNC a travaillé en 2007 à son « renforcement », explique Guy Welsch, Directeur général de LNC. D’où l’acquisition en septembre dernier de CFH (consolidé dans les comptes au 1er octobre 2007) qui ouvre à LNC le marché de la promotion immobilière de maisons individuelles haut de gamme en Ile-de-France (prix unitaire moyen d’une maison : 450 000 euros). Le carnet de commandes du promoteur CFH était de 80 millions d’euros à fin 2007.
Mais LNC ne s’intéresse pas qu’à la capitale et ses alentours. Le groupe est également historiquement basé dans la région lyonnaise et sur le pourtour méditerranéen (de Marseille à Nice), des régions dynamiques où la demande immobilière est structurellement forte.
En 2007, la France a représenté 48 % du chiffre d’affaires des Nouveaux Constructeurs. Soit 258,1 millions d’euros contre 237,7 millions en 2006.
LNC a réalisé l’année dernière 31 lancements commerciaux et possédait 61 programmes en commercialisation en fin d’année.
Si LNC travaille surtout sur le marché de logements en gamme moyenne, de résidence principale - les réservations aux particuliers sont en hausse de 11 % -, l’immobilier d’entreprise n’est pas oublié pour autant et constitue même un relais de croissance. Ce secteur représente pour l’heure environ 10 % de l’activité du groupe, précise Guy Welsch. Pour un chiffre d’affaires 2007 de 32 millions d’euros contre 28 millions lors de l’exercice précédent.
De manière plus générale, LNC pratique une politique foncière du juste à temps qui lui permettait d’afficher fin février dernier uniquement onze appartements en stocks durs. De plus, le taux de désistement, de l’ordre de 20 % fin mars, témoigne, selon la direction, de la pertinence de la stratégie commerciale adoptée. Enfin, le carnet de commandes en hausse de 57 % est « gage d’un avenir serein », commente Guy Welsch
Un marché allemand toujours atone
En Allemagne, où LNC est également implanté, le marché est en revanche structurellement différent de la France. Tout d’abord parce que les Allemands ont une culture locative plus forte et que le marché est donc surtout entre les mains d’institutionnels. Ensuite parce que chaque ville constitue un marché de niche qu’il est nécessaire de bien appréhender pour pouvoir y rentrer. Enfin parce que cette année, la conjoncture s’y est moins prêtée : avec une hausse de la TVA et un recul des mises en chantiers et du nombre de permis de construire alloués.
Mais, fort de ces connaissance, LNC a tout de même réalisé outre-Rhin un chiffre d’affaires 2007 de 186 millions d’euros, en hausse de 46 %.
LNC a pu compter sur l’impact positif de la livraison du programme Netsaberg, sous les couleurs de Zapf, loué pour information par l’armée américaine qui a des bases en territoire allemand. Du coup, cette livraison impacte le carnet de commandes de LNC. A noter que la fin des livraisons de ce programme est prévue pour cette année.
En Allemagne, LNC est présent en son nom propre (marque Premier) et via Zapf. L’activité de cette société se concentre autour de la promotion immobilière, de la construction de maisons et garages pré-fabriqués - Zapf est leader en la matière avec 20 % de parts de marché. LNC a procédé à la réorganisation complète de l’équipe de direction de Zapf en début d’année. Ses objectifs : « améliorer la rentabilité de l’activité promotion et développer les ventes aux institutionnels ». Cette restructuration de Zapf devrait passer par une réduction de quelques 140 emplois, prévient Guy Welsch.
De manière plus globale, en Allemagne, LNC ambitionne d’augmenter sa vente en bloc aux institutionnels. Son vœu : « obtenir une marge opérationnelle à deux chiffres ».
Déceptions en Espagne
La tache s’avère plus difficile en Espagne où après diz années d’ « euphorie immobilière », on a assisté à un « retournement brutal » du marché en 2007, analyse la société. LNC a dû modifier sa stratégie en arrêtant les maîtrises foncières, sauf exception, en mobilisant ses équipes commerciales, en ralentissant parfois ses travaux voire en les arrêtant momentanément, à partir du second semestre de l’année.
Le chiffre d’affaires en Espagne ressort malgré tout en baisse limitée de 5 % à 79 millions d’euros. La direction souligne que l’essentiel du chiffre d’affaires 2007 a été réalisé au quatrième trimestre. Le carnet de commandes baisse de 6 % à 18 mois d’activité, ce qui assure une visibilité à court terme. Les réservations ont nettement diminué lors de la deuxième moitié de l’année (- 33 % sur l’exercice), néanmoins LNC est parvenue à conserver un taux de désistement des contrats privés sur les livraisons potentielles de fin d’année 2007 de quelque 10 %. Cette gestion fait que l’Espagne offre encore « une excellente profitabilité financière ».
A noter qu’en Espagne LNC s’intéresse de plus en plus à la maîtrise foncière en accession sociale.
Un acteur également présent sur d’autres marchés
Le groupe Les Nouveaux Constructeurs a profité de 2007 pour étendre son maillage européen, notamment en Europe de l’Est, avec un démarrage marqué en Pologne. Grâce à trois opérations, LNC a constitué un portefeuille foncier de près de 1 200 logements. Deux lancements commerciaux sont prévus pour le printemps. Les premières livraisons devraient intervenir en 2010. La Pologne constitue, aux yeux de LNC, un très bon relais de croissance.
La société est également installée depuis peu en Roumanie et la première maîtrise foncière est attendue cette année.
A noter que LNC possède également une implantation marginale à Lisbonne, dans un marché portugais très difficile. Le groupe n’exclut pas de trouver un partenaire sur place.
Enfin, LNC a réalisé 7,6 millions d’euros de chiffre d’affaires à Jakarta en 2007, en hausse de 69 %. En Indonésie, qualifiée de « marché à fort potentiel aux besoins importants », LNC s’est associé avec un fonds d’investissement pour créer une filiale et gagner ainsi en reconnaissance et en avantages opérationnels.
Des relais de croissance pour 2008
D’ores et déjà, LNC annonce un premier trimestre 2008 encourageant, fort d’un chiffre d’affaires de 161 millions d’euros (contre 100 millions d’euros au quatrième trimestre 2007). Ce début d’année est « soutenu par la progression significative de l’activité en France » (pour un chiffre d’affaires de 104 millions d’euros, en hausse de 70 % par rapport au dernier trimestre 2007). A souligner également la performance trimestrielle en Espagne (+ 402 % à 19 millions d’euros), portée par la stratégie de LNC compte tenu des difficultés du marché.
Les carnets de commande dans les différentes implantations devraient assurer la bonne marche de la société pour les mois à venir et ces projets celle des années futures. De manière globale, les réservations ont augmenté de 61 % durant les trois premiers mois de l’année, par rapport au quatrième trimestre 2007.
LNC table sur une croissance de son chiffre d’affaires de 20 % environ en 2008 avec un objectif de marge opérationnelle maintenu à 10 % environ. Il s’agit là d’une « approche prudente », justifie Olivier Mitterand.
Le groupe va privilégier les ventes en blocs, le marché du logement en accession sociale et montrer une meilleure sélectivité des projets pour assurer le maintien de la marge brute.
LNC se projette également à plus long terme, ce qui est compréhensible étant donnée son activité. La société émet donc les mêmes prévisions à horizon 2009-2010. 10 % de croissance paraît, selon les dirigeants, un minimum fondé sur les relais de croissance en France, en Europe de l’Est et sur le redressement en Allemagne.
LNC va proposer le versement d’un dividende de 0,60 euro par action, soit environ 8,7 millions d’euros (un tiers de son résultat net courant), en ligne avec ses objectifs de maintenir son taux de distribution aux alentours de 30 %.
Une structure financière spécifique à comprendre en raison de l'activité
La question de l’endettement des Nouveaux Constructeurs revient souvent. Mais il faut comprendre ce point dans l’activité globale de promotion immobilière du groupe. LNC met en œuvre des frais pour acquérir des terrains, élaborer des projets immobiliers, les faire valider, les proposer à la vente, construire les bâtiments et, in fine, vendre de manière effective les logements. De facto, LNC possède un BFR (besoin en fonds de roulement) élevé mais nécessaire pour mettre en route le process. Ce BFR a augmenté de 147,4 millions d’euros entre le 1er janvier et le 31 décembre 2007. En France l’augmentation du BFR provient de CFH notamment ; en Espagne, elle est liée à l’acquisition de terrains au premier semestre 2007 ; en Allemagne, à la livraison des deux tiers du programme Netzaberg. La Pologne a également pesé sur le BFR.
Mais, souligne Thierry Scordel, Directeur délégué Finances des Nouveaux Constructeurs, l’augmentation du BFR précède toujours celle du chiffre d’affaires.
L’endettement net au 31 décembre 2006 (58,3 millions d’euros) plus la variation de BFR (147,4) moins quelques rentrées d’argent (23,3 millions d’euros) expliquent un endettement net un plus tard à 182,4 millions d’euros. « L’augmentation de l’endettement net est générée par les besoins en fonds de roulement des programmes en cours », ceux-là même qui vont assurer le chiffre d’affaires de demain, rassure la direction de LNC. Cette dernière se montre particulièrement attachée à maintenir l’endettement net sur capitaux propres en dessous du niveau de 1 fixé par LNC. Pour mémoire, le niveau de gearing 2007 est de 81 %, ce qui est soutenable. Il était de 28 % en 2006, au lendemain de l’augmentation de capital qui avait précédé l’IPO.
A noter que la hausse des taux a aussi pesé en 2007. Elle devrait continuer de peser en 2008.
La croissance de ce BFR, ajoute LNC, a été financée par la capacité d’autofinancement et par la hausse de l’endettement donc. Les mouvements comptables justifient un recul de la trésorerie de 12,7 millions d’euros, à 111,9 millions d’euros fin décembre.
